Welche Bedeutung die Wertermittlung von Immobilien für Verkauf und Besteuerung hat

Die Gründe, die eine Ermittlung des Werts einer Immobilie erforderlich machen, sind recht vielfältig und können im Zusammenhang mit deren Verkauf, Erbschaft oder Finanzierung stehen. Nicht selten wird allerdings ein falscher Wert zugrunde gelegt, was zum Teil gravierende Folgen auf die Steuerlast, den Verkaufspreis oder den Pflichtteil einer Erbschaft zur Folge hat. Erfahren Sie, nach welchen Methoden der Immobilienwert ermittelt werden sollte. 

So lässt sich der Immobilienwert bestimmen

Je nach Zweck werden die Immobilien aus unterschiedlichen Blickwinkeln betrachtet. Dies bedeutet, dass ein potentieller Käufer oder das Finanzamt zur Immobilienbewertung andere Ansätze verwenden, als etwa eine Bank im Rahmen einer Kreditvergabe. Als Wertermittlungsverfahren kommen hierbei in Betracht:

Ertragswertverfahren

Als eines von drei hierzulande vorherrschenden sowie gesetzlich geregelten Verfahren zur Immobilienwertermittlung ist das Ertragswertverfahren in der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) geregelt. Grundlage der Berechnung bilden die künftig zu erwartenden Einnahmen (Überschuss aus Ertrag und Aufwand) aus einer Immobilie. Zunächst wird der Wert der baulichen Anlage festgelegt und anschließend noch der Bodenwert hinzuaddiert. Konkret erfolgt die Berechnung wie folgt:

Jahresrohertrag
– Bewirtschaftungskosten
= Grundstücksreinertrag
– Verzinsung des Bodenwerts
= Gebäudereinertrag
× Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert
+/– sonstige wertbeeinflussende Umstände
+ Bodenwert
= Ertragswert

Da dieses Wertermittlungsverfahren auf zukünftig zu erwartenden Einnahmen basiert, kann das Ertragswertverfahrennur bei folgenden Grundstücken und Gebäuden angewandt werden:

• Spezialimmobilien wie Krankenhäuser, Hotels etc.
• Gemischt genutzte Immobilien
• Einzelhandelsimmobilien
• Büro- und Geschäftsgebäude
• Mehrfamilienhäuser sowie deren Mietwohngrundstücke

Für Immobilien, die keine Erträge erzielen, ist auf das Sachwertverfahren zurückzugreifen. Nicht angewandt werden kann das Ertragswertverfahren ferner bei kommunalen oder öffentlichen Einrichtungen, z.B. kulturelle Bauten und Schulen. Der große Vorteil dieser Form der Wertermittlung ist darin zu sehen, dass sich mittels dieser Methode marktnahe Immobilienwerte ermitteln lassen und diese eine hohe Praxisrelevanz besitzt. Jedoch ist zu beachten, dass weder Transaktionskosten noch künftige Mietsteigerungen Berücksichtigung finden.

Sachwertverfahren

Werden mit dem Haus keine Erträge erwirtschaftet, erfolgt die Ermittlung des Werts mittels Sachwertverfahren. Die rechtlichen Grundlagen bilden das Bewertungsgesetz (BewG) sowie die ImmoWertV. Dieser Wert ist das Ergebnis aus dem Gebäudesachwert (Wert der baulichen Anlage) und dem Bodenwert der Immobilie. Folgende Berechnungsformel liegt dieser Wertermittlung zugrunde:

angemessene Herstellungskosten der Immobilie
– Wertminderung aufgrund Mängel bei der Herstellung
– Wertminderung aufgrund des Alters
+/– sonstige wertbeeinflussende Umstände
= Wert der baulichen Anlage
+ Wert der sonstigen Anlagen
+ Bodenwert
= Sachwert

Zur Anwendung kommt das Sachwertverfahren sehr gerne bei Eigentumsimmobilien, wie Zwei- und Einfamilienhäuser, öffentliche Gebäude und nicht vermietbare Immobilien. Bei dem Sachwertverfahren wird dem zukünftigen Marktgeschehen keine Beachtung geschenkt. Für diese Wertermittlung spricht jedoch, dass die Herstellungskosten auf dem aktuellen Preisniveau basieren.

Vergleichswertverfahren

Üblicherweise findet das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken Anwendung, zumal diese in der Regel über Quadratmeterpreise gehandelt werden. Hierbei werden Vergleichspreise herangezogen: der Vergleichspreis wird von dem bezahlten Kaufpreis einer vergleichbaren Eigentumswohnung oder eines vergleichbaren Grundstücks abgeleitet. Konkret kann es sich hierbei um den Quadratmeterpreis oder den Bodenrichtwerthandeln. Kurz gesagt: Es wird ermittelt, welche Preise für vergleichbare Eigentumswohnungen oder Grundstücke verlangt werden. Ein Bezug zum Marktgeschehen ist dabei nicht unbedingt gegeben, weshalb ggf. Anpassungen an die Lage, Zustand und Größe des Gebäudes erforderlich sind. 

Nach welchen Grundlagen die Wertermittlung noch erfolgen kann

Die hohen Summen, um welche es sich bei einem Haus sowie Grundstück dreht, machen eine gründliche und möglichst objektive Analyse notwendig. Oftmals vermag allein ein Sachverständiger dies sicherzustellen. Beim Immobilienwert geht es in der Regel um die Bestimmung seines Verkehrs- bzw. Marktwerts. Neben den genannten Verfahren kennt die Immobilienbranche weitere Bezeichnungen, welche für die Wertermittlung relevant sind. Hierunter fallen

Bodenwert

Zum Einsatz kommt die Wertermittlung nach dem Bodenwert dann, wenn es sich um ein unbebautes Grundstück handelt. Ist das Grundstück bebaut, wird im Fachjargon vom “reinen Bodenwert” gesprochen. Er ist Bestandteil für die Wertermittlung einer Immobilie und wird oft gesondert zum Beleihungs- oder Sachwert des Gebäude addiert. Dessen Bestimmung folgt folgender Berechnungsformel:

(Quadratmeterpreis + Erschließungskosten) × Grundstücksgröße

Bodenrichtwert

Dieser steht für einen Durchschnittswert für Grundstücke einer bestimmten Richtwertzone und ist nicht mit reellen Kaufpreisen von Grundstücken vergleichbar. Beschränken können sich diese Zonen auf ganze Ortschaften oder aber nur auf einzelne Straßen. Kann kein Bodenwert bestimmt werden, ziehen Gutachter in bestimmten Fällen den Bodenrichtwertzur Ermittlung des Verkehrs- oder Ertragswerts einer Immobilie heran. Festgelegt werden die Bodenrichtwerte auf der Basis sogenannter Kaufpreissammlungen, die in Datenbanken der Landesbehörden festgehalten sind.

Einheitswert

Diese Form der Wertermittlung wird von den Finanzbehörden als Bemessungsgrundlage für bestimmte Steuern herangezogen, wie etwa Grunderwerb-, Grund- sowie Gewerbesteuer. Bei bebauten Grundstücken sind die Finanzämter jedoch dazu übergegangen, das Ertragswertverfahren anzuwenden.

Beleihungswert

Ein Begriff aus der Kreditwirtschaft, der von einer Bank dann zum Einsatz kommt, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht. Berechnet wird der Wert basierend auf der Annahme, dass sich dieser mit hoher Wahrscheinlichkeit über einen längeren Zeitraum hinweg erzielen lässt. Durchgeführt wird diese Wertermittlung ausschließlich von Gutachtern.

Sachwert

Im Gegensatz zum Ertrags- oder Verkaufswert, wird der Sachwert unabhängig von Marktentwicklungen berechnet. Der Berechnung dienen hierbei die Summe der angemessenen Herstellungskosten, evtl. abzüglich einer bestimmten Wertminderung. Genutzt wird der Sachwert immer dann, wenn eine Bestimmung nach dem Ertragswertverfahren nicht möglich ist.

Welche Vorteile die Wertermittlung durch einen Sachverständigen mit sich bringt

Das Finanzamt geht bei der Berechnung des Verkehrswerts von Annahmen und Standards aus, welche den Immobilienmarkt nicht abbilden. Dahinter steht ein starres Schema, dass der Ausstattung, dem Zustand der Immobilie oder Lage keine Beachtung schenkt. Dieses “typisierende Massenverfahren”, dass auf Daten von Gutachterausschüssen (z.B. den Bodenrichtwerten) abstellt, führt sehr häufig zu überhöhten Grundbesitzfestsetzungen. Hieraus folgt eine zu hohe Steuerlast. Eine Fehlerquelle beruht auf dem Bodenrichtwert, der lediglich alle zwei Jahre auf Basis von Kaufpreissammlungen angepasst wird. Innerhalb dieser Zeit kann sich am Immobilienmarkt jedoch viel verändern. Darüber hinaus liegt der sogenannte Liegenschaftszins, der die zu erwirtschaftende Rendite eines Grundstücks beschreibt, bundesweit bei einheitlichen fünf Prozent. Somit spielt es für das Finanzamt keine Rolle, ob sich das Haus mitten in Frankfurt oder aber am Rande von Kiel befindet. Erscheint Ihnen der Wert zu hoch , sollten Sie bereits gegen den Grundbesitzwertbescheid vorgehen. Dieser hat nämlich Bindungswirkung für einen evtl. Erbschaftsteuerbescheid. Das Bewertungsgesetz (§ 198 BewG) gestattet es Ihnen, mit einem qualifizierten Sachverständigen-Gutachten dagegen anzugehen. Dies spart Steuern und zumeist wird dieses Gutachten auch durch das Finanzamt akzeptiert. Im Rahmen einer Erbschaft bietet die Wertermittlung durch einen Sachverständigen weitere Vorteile. Wenn Sie einen Pflichtteil aus einer Erbschaft erwarten, sind Sie etwa nicht an den vom Erben vorgelegten Wertermittlungsgutachten gebunden. Vielmehr können Sie zu dem Haus ein eigenes Gutachten in Auftrag geben und so ggf. zu einem höheren Pflichtteilgelangen. Diesen errechneten Pflichtteil könnten Sie im Ernstfall auch vor Gericht einklagen. Aber auch wenn Sie den Verkauf der Immobilie anstreben, ist ein Sachverständigengutachten empfehlenswert. Damit umgehen Sie das Risiko, den Verkauf zu einem Preis unter Marktdurchschnitt zu vollziehen. Ein entsprechendes Gutachten stellt demnach sicher, dass Sie bei einem Verkauf den exakten Wert Ihres Gebäudes kennen und den höchstmöglichen Preis erzielen können.

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