Zwangsversteigerung: so finden Sie so manches Immobilien-Schnäppchen

Zwangsversteigerung – die Vorbereitung

Wenn ein Schuldner zahlungsunfähig ist, die Gläubiger jedoch einen Teil ihres Anspruchs einfordern, kommt es oft zur Zwangsversteigerung von Immobilien. Mit dem Verkauf der Immobilie sollen die Schulden des Schuldners beglichen werden - oder zumindest ein Teil davon. Doch so einfach, wie es klingt, ist es meist nicht. Wenn Sie an der Ersteigerung eines Objekts bei einer Zwangsversteigerung interessiert sind, dann wird Ihnen der folgende Beitrag sicher einiges an Ärger ersparen.

Stehen Immobilien zur Zwangsversteigerung bereit, beauftragt das Amtsgericht zu aller erst einen unabhängigen Sachverständigen, der ein unabhängiges Gutachten des Objekts erstellt. In diesem Gutachten werden alle zur Zwangsversteigerung wichtigen Informationen gesammelt. Zur Vollständigkeit halber, muss der Gutachter jedoch vor Ort gewesen sein und das Objekt mit eigenen Augen inspiziert haben. Neben einer genauen Objektbeschreibung und den Mängeln wird auch der Verkehrswert festgestellt. Das Verkehrswertgutachten berücksichtigt jedoch nicht rechtliche Aspekte, wie eine unzureichende Baugenehmigung, ein fehlenden Anschluss an die Infrastruktur der Gemeinde oder Altlasten im Boden. Der Schuldner und gleichzeitig Besitzer der Immobilie kann sowohl eine Besichtigung von Interessenten ausschlagen als auch dem Gutachter den Zutritt verweigern. Sollte dies der Fall sein und kein vollständiges Gutachten erstellt werden, raten wir Ihnen, das Gebot abzulehnen und nach weiteren Objekten zu schauen. Darüber hinaus sollten Sie auch beachten, dass mehr Rechte eine Immobilie belasten können, wie zum Beispiel das mietfreie Wohnrecht der Parteien bis zum Zuschlag. Klären Sie deshalb vor Versteigerungstermin Ihre finanziellen wie zeitlichen Polster. Einen Plan zur Gesamtfinanzierung der Immobilie sollte am Tag der Zwangsversteigerung bereits stehen und keine Lücken enthalten. Auch wenn die Ersteigerung einer Immobilie eine interessante Alternative zum Hausbau darstellt, sollte man auf der Hut sein. Berechnen Sie in Ihre Überlegungen mit ein, dass auch im Anschluss noch einige Kosten auf Sie zukommen, wie zum Beispiel die Grundsteuer. Die Bezahlung des vollen Kaufpreises muss dann vier bis sechs Wochen nach der Ersteigerung folgen.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Versteigerungstermine werden spätestens sechs Wochen im Voraus bekannt gegeben. Die Veröffentlichungen finden im Gericht, auf Internetportalen und im Amtsblatt des Bezirks statt. Zwangsversteigerungen sind zwar öffentlich, jedoch gibt es einige Kriterien für die Teilnahme von Bietern. Demnach müssen die Bieter sowohl volljährig sein als auch einen gültigen Ausweis besitzen. Die deutsche Staatsbürgerschaft ist hierbei nicht relevant. Bietet man für einen dritten mit, ist eine notarielle beglaubigte Vollmacht notwendig. Bereits vor dem Termin der Zwangsversteigerung müssen Sie eine Sicherheitsleistung von 10% des Verkehrswertes bei der Gerichtskasse hinterlegen, um ein erstes Gebot abzugeben. Dies können Sie im Zuge einer Überweisung, einer selbstschuldnerische Bankbürgschaft oder mit einem von der Bank ausgestellten Verrechnungscheck begleichen. Zu Beginn des Versteigerungstermins wird die Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten überprüft und alle relevanten Daten zur Immobilie verlesen. Dazu gehört zum einen der Grundbucheintrag und zum anderen der Verkehrswert. Nach den vorbereitenden Formalien, beginnt dann die Zwangsversteigerung. Nach der Eröffnung des Termins, wird das Mindestgebot genannt, welches sich aus dem Bargebot und bestehend bleibenden Rechten zusammensetzt, und die Bieterstunde kann beginnen. Die Mindestdauer für so eine Bieterstunde muss mindestens 30 Minuten, kann jedoch beliebig lang dauern. Die Versteigerung endet mit dem letzten Gebot, wobei eine Mitteilung mündlich abläuft. Gibt es keine weiteren Gebote mehr, wird das letzte Gebot dreimal vom Gericht verkündet mit der Aufforderung zu weiteren Geboten, bevor die Bieterstunde beendet wird. Die Immobilie wird dann an den Bieter des letzten Gebots verkauft, jedoch hat der Hauptgläubiger das Recht, während des Termins die einstweilige Verfügung über die Zwangsversteigerung zu erwirken und das Verfahren somit einzustellen. Macht der Gläubiger keinen Gebrauch dieses Rechts, tritt das erst genannte in Kraft und der Meistbietende erhält die Immobilie. Wird der restliche Betrag des Verkaufspreises sechs Wochen nach dem Versteigerungstermins fällig, erhalten die Gläubiger gemäß Ihrer Rangstelle im Grundbuch ihren Teil des Geldes.

Die erste Zeit nach der Zwangsversteigerung

Mit dem Zuschlag erhält der neue Eigentümer einen Räumungstitel gegen den Schuldner, falls dieser die Immobilie selbst bewohnt. Mietverhältnisse bleiben zwar bestehen, jedoch hat der Käufer das Recht, Miet- und Pachtverhältnisse unter Fristeinhaltung aufzulösen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Sollten Sie jedoch erst nach dem Kauf einige Mängel feststellen, ist es wichtig zu wissen, dass Sie keinen Anspruch auf Gewährleistung haben. Auch könnten weitere Probleme eintreten, wie eine Zwangsräumung, wenn sich die Bewohner weigern, auszuziehen. Es ist also wichtig, ein finanzielles wie zeitliches Polster zu haben, um Probleme zu vermeiden. Ein organisierter Plan und genaue Überlegungen können Ihnen helfen, mögliche Probleme vorzubeugen und Ihren Traum nicht mit Ärger und vielen Kosten zu beginnen.

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