Finanzieren: Am besten maßgeschneidert und risikoarm
Es gibt mehrere Wege zum Erwerb des Eigenheims. Idealerweise reicht das Eigenkapital aus, um den Kauf ausschließlich aus eigenen Mitteln und somit ohne Kreditgeber abzuwickeln – doch das ist längst nicht immer der Fall.
Ganz ohne Eigenkapital geht es nicht
Bei der Finanzierung der selbst genutzten Immobilie sollte möglichst viel Eigenkapital eingesetzt werden. Als Faustregel gilt, dass 20 Prozent bis 30 Prozent der zu finanzierenden Gesamtkosten vorhanden sein sollten. Je höher das Eigenkapital beim Hauskauf, desto zinsgünstiger und risikoärmer – etwa drohende Zwangsversteigerung durch die Bank bei Zahlungsunfähigkeit – die Finanzierung. Flexibler ist es außerdem: Von Beginn an kann höher getilgt, die Restschuld also schneller abbezahlt werden.
Am gängigsten: das Annuitätendarlehen
Die am häufigsten vergebenen Darlehen sind die sogenannten Annuitätendarlehen. Hierbei handelt es sich um eine jährliche und regelmäßig wiederkehrende Zahlungsrate. Diese Rate setzt sich zusammen aus einem Teil Zinsen und einem Teil Tilgung. Hierbei wird zwischen zwei Annuitäten unterschieden:
- Konstante Annuität ► Zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer wird für die gesamte Kreditlaufzeit eine gleichbleibend hohe Rate festgelegt. Mit jeder gezahlten Rate sinkt der Anteil der Zinsen und steigt der Tilgungsanteil – das Verhältnis von Tilgung und Zins ändert sich also laufend.
- Variable Annuität ► Hier ist die Tilgungsrate immer gleich hoch und die Zinshöhe ändert sich mit jeder einzelnen Ratenzahlung. Durch den eingesparten Zinssatz sinkt nach und nach die Ratenhöhe. Durch das optionale Vereinbaren eines steigenden Tilgungssatzes bleibt die Ratenhöhe gleich.
Die Klassiker: Immobiliendarlehen und Bausparvertrag
Wenn der Bau oder Kauf möglichst zeitnah über die Bühne gehen soll, wird häufig eine Kombination aus Immobiliendarlehen und Bausparen gewählt. In diesem Fall erhält der Kreditnehmer einen für die gewählte Laufzeit festverzinsten Kredit und baut parallel ein Bausparguthaben auf. Beim Bausparen ist unter bestimmten Voraussetzungen die Inanspruchnahme öffentlicher Förderungen in Form der Wohnungsbauprämie möglich. Die Vorteile dieser Finanzierungsmodelle sind 1.) der Ausschluss des Zinssteigerungsrisikos, 2.) die fixe monatliche Belastung und 3.) die Möglichkeiten, auf den Bausparvertrag während der Ansparphase Sondereinzahlungen vorzunehmen und beim Bauspardarlehen Sondertilgungen zu leisten.
Für den Fall der Fälle: Immobiliendarlehen mit Risikoabsicherung
Plötzliche Arbeitslosigkeit, schwere Krankheit oder gar der Tod des Haupterwerbstätigen: Was, wenn die Angehörigen die Darlehensrate schon bald nicht mehr bedienen können? Gegen diese Risiken kann man sich bereits beim Darlehensabschluss oder bei der späteren Konditionsanpassung absichern: Eine Immobilienfinanzierung mit Risikoabsicherung übernimmt zeitlich befristet die monatliche Rate bei Arbeitslosigkeit oder krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit und zahlt im Todesfall den Darlehensnominalbetrag.
Den tatsächlichen Finanzierungsbedarf ermitteln
Immer wieder begehen Kaufinteressenten den Fehler, lediglich die Anschaffungskosten der Immobilie zu sehen. Die Nebenkosten – unter anderem Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintrag, Maklercourtage – bleiben unberücksichtigt. Für die Nebenkosten sollten 10 Prozent des Immobilienkaufpreises hinzugerechnet werden. Wichtig ist außerdem, mögliche Modernisierungskosten (Haustechnik, neue Küche etc.) zu berechnen. Die Finanzierungskosten sind also die Summe aus Kaufpreis, Nebenkosten und Modernisierungskosten. Zieht man von den Finanzierungskosten das einzubringende Privatkapital ab, ergibt sich der Finanzierungsbedarf.
Die Laufzeit der Kredite
Die Kredite werden in der Regel auf fünf Jahre, 10 Jahre oder länger abgeschlossen. In dieser Zeit können sich die Konditionen ganz erheblich ändern. Deshalb ist zu beachten: Sind die Zinsen zum Zeitpunkt des Kaufs relativ niedrig, sollte man eine lange Laufzeit vereinbaren, auch wenn die Zinsen dafür etwas höher liegen als bei einer kürzeren Laufzeit. Wählt man eine kürzere Laufzeit, kann sich der Zinssatz zum Ende der Zinsbindungsfrist schon verdoppelt oder verdreifacht haben. Wenn dann, nach z.B. 5 Jahren nur wenige vom Kreditbetrag getilgt worden ist, kann die Belastung mit Zinsen und Tilgung unter Umständen in den Ruin führen. Deshalb empfiehlt gute-makler.de auch bei Abschluss eines Kreditvertrages in einer Niedrigzinsphase eine etwas höhere Tilgungsrate einzubauen, um dem zuvor geschilderten Risiko aus dem Weg zu gehen.
Nicht ohne Finanzierungsexperten
Eine Immobilienfinanzierung sollte immer exakt berechnet und beleuchtet werden. Lücken müssen geschlossen und die individuell maßgeschneiderte Finanzierung gefunden werden. Es empfiehlt sich daher, einen Immobilienfinanzierungs-Spezialisten hinzuzuziehen. Banken haben eigene Finanzierungsprodukte, Finanzierungsmakler verschiedene Finanzierungspartner.
Der Tipp von gute-makler.de: Nicht schön, sondern ehrlich rechnen
Die passende Immobilienfinanzierung ist entscheidend dafür, dass das Eigenheim im Laufe der Jahre nicht zum drückenden Ballast wird, der dem Eigentümer nicht nur finanziell ständig an die Grenzen der Belastbarkeit führt. Daher: Spiegeln Sie genau, welche monatliche Belastung machbar ist, ohne dass die Summe aus Kreditkosten, Lebenshaltungskosten und weiteren Aufwendungen zum dauerhaften Kraftakt wird. Rechnen Sie sich nichts schön, sondern gehen Sie mit hundertprozentiger Klarheit und absoluter Ehrlichkeit an das Thema Finanzierung ran – und stellen Sie fest, wie viel können Sie sich wirklich erlauben können und auch erlauben wollen.
